買到凶宅?房子變凶宅?價值減損爭議處理。

近來台大分屍案震驚社會,且連日來各種凶案頻傳,凶宅網上關於凶宅的資訊又多添了幾筆。而什麼是凶宅呢?整理相關判例得到,凶宅的內涵是指發生過自殺、凶殺、火災或意外等非自然身故的房子,發生在陽台或其他共有部分也算在內。
在台灣一般大眾對凶宅多存有負面觀感,而多數的民眾一生中可能只會買一次房子,自然是不希望自己買到凶宅,但目前因個人隱私與資料保密的問題,台灣官方並未製作凶宅相關的統計,買家在蒐集凶宅資訊時,要確認自己所在的地方是否為凶宅其實非常困難,縱使內政部規定仲介業在不動產現況說明書中,需說明建築改良物是否有發生過凶殺或自殺致死情勢,但仍有漏洞或賣方(委託人)隱瞞真實情況的事件,因此在交易上仍時常發生爭議。

Q.凶宅交易發生爭議,該如何處理?

實務上常發生的情況像是:購屋時,因前屋主隱瞞或其他情形不慎買到凶宅產生爭議,買方可以透過民事訴訟主張減少價金,法官判決時會參考估價結果來判定應減少的金額;或是房屋因租客或他人在屋內(或陽台等)發生非自然身故變成凶宅的情形,造成日後出租、出售困難,屋主的權益受損而需向其親屬索賠時,法院裁量賠償的金額時也需參考估價的結果。
凶宅是污名減損的一種,即房屋中發生非自然死亡事故時,就會被貼上凶宅的標籤,雖事故大多不會對房子造成物理損害,但是一般人對凶宅多有抗拒、避諱的心態,房屋再出租或出售的市場接受度較其他同區位、同條件的物件還低許多,產生經濟價值的損害。
舉例來說,曾經發生過的跳樓自殺案件,自殺者A墜落至二樓屋主B的陽台後死亡,導致該屋成為凶宅,故屋主B訴請法院請求自殺者A的繼承人給付房屋的損害賠償,法官最後參考估價師的鑑價結果,判決繼承人賠償屋主B的房屋因成為凶宅而產生的房價減損。
由於產生心理影響的程度,因人而異故無明確固定的標準,減損難以估計凶宅爭議案件進入法院後,會指定由估價事務所進行估價。估價師根據其專業知識及市場調查,分別評估發生非自然死亡事故前後的不動產價值,作成估價報告書,協助法官判斷事故對房價的經濟減損程度,據此訂出具體應賠償的金額。

推薦查詢凶宅資訊相關網站:

1. 凶宅打卡https://unluckyhouse.com/archive/index.php
凶宅打卡(台灣凶宅網)論壇成立於2005年,論壇上的版區主要是以台灣的地理位置作分類,將全台分成了北、中、南、東部以及離島地區,十多年來累積了豐富的相關資訊,購屋需查證是否為凶宅時可供參考。
2. 職災/公安好宅地圖http://media.lio.gov.taipei/map/
不只是發生在專有部分的事故才是凶宅,發生在共有部分的工安事故也會使房屋成為凶宅,建議購屋者在進行查證時也可參考該網站的公告資訊!

關鍵字:非自然身故、凶宅、凶宅網、凶宅打卡、買房、不動產現況說明書、估價、凶宅估價、損失估算、污名減損

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