地上權商用或住宅,價值大不同!

StockSnap_ZR7X0BABOS(一)地上權吸引外資、壽險業、建設公司投資開發

國有土地是國家珍貴的資產,早期國有土地可透過標售方式,以標售價金充沛國庫,但為避免國有土地標售成為炒作房地產之工具,自2008年1月起禁止公開標售500坪以上國有土地,自此國有地改為只租不售的方式開發利用,遂吸引外資、壽險業、建設工司等等財團法人參與公開標租、設定地上權方式再開發,以活化閒置國有地,增加國庫收益。

(二)地上權住宅爭議多v.s商用地上權正熱

地上權住宅常見爭議為:地上權期限屆至土地將回歸國有、公告地價調漲造成地租上漲、住戶僅有使用權無法申請銀行貸款、隨年限增加價值遞減等等。近日透過仲裁解套高地租的【華固新天地】就是實際地上權住宅爭議的例子;亦有擺脫地上權住宅出售困境、成功轉作商用不動產的案例,如:台北市松山區【吉美璞立】現為長租式酒店式公寓。

近年來,為了增加投資誘因,財政部放寬地上權作業要點,現行地上權權利金、地租計算方式、地上權存續期間都較以往更有彈性。帶動商用地上權開發,近期最受矚目的台北市信義區的A辦【南山廣場】、晶華酒店等等,其得標人皆為法人、企業,不僅省下最大宗的購地費用,經營成本少很多,再出租飯店業者、或出租其他法人作為辦公室使用,位置佳且收益好。

 

(三)地上權估價

普通地上權之估價方法

依不動產估價技術規則第116條規定:「地上權估價,應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。」

估價方式說明如下:

(一)比較法

(1) 買賣實例比較法:

蒐集與勘估標的地上權買賣條件相同或相似之實例相關資料,經過情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整,求得勘估標的之比較價格。

圖1

(2) 設定實例比較法:

蒐集與勘估標的地上權設定條件相同或相似之實例相關資料,經過情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整,求得勘估標的之比較價格。

圖2

(3) 價格比率法:

計算出地上權設定金額占土地價格之比率,再依此比率乘上勘估標的之土地價格,求得勘估標的之比較價格。

圖3

(4) 差額租金比較法:

以勘估標的每年淨收益,扣除每年支付之租金後,其餘額以收益資本化率還原為地上權價格之方法。

圖4

(二)收益法

(1) 英伍德方式:

假設地上權設定期間的每期收益固定,則可用有期限收益方式加以推估,先求取地上權標的未來一年客觀淨收益,判定適當獲利資本化率,運用英伍德公式來進行推估。

圖5

(2) 折現現金流量法:

若地上權設定期間的每期收益不規則,可推估標的於地上權設定期間,各年度之客觀收入與支出,取適當之折現率將各年度淨收益折現加總而得,此法地上價值之期末處分價格為零。

圖6

 

圖8

(四)結語

地上權實為政府有效利用閒置土地的模式之一,惟現行法令應如何兼顧風險控管、買方貸款需求、又可在期滿後可以順利回收,仍有許多可改善的空間。依照台灣的風俗民情,一般大眾普遍只能接受有土地和房屋產權,不宜出售地上權予一般民眾。故地上權住宅仍以出租社會住宅或長租式商務住宅的類型,較為可行。反觀,地上權土地開發作商用不動產,如:商辦大樓、旅館等,不僅更具效益,其單一產權更保障銀行債權及土地可回收性,兼顧增加政府財政收入與促進工商業發展,本所以為商用不動產比起住宅使用,商用不動產應為較佳地上權使用方式。

 

關鍵字: 地上權估價、商用地上權、地上權住宅、不動產估價、普通地上權、地上權旅館

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