預售屋完工交屋,公設竟是違法建築?

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預售屋買賣過程中糾紛時有耳聞,其中最常見的又屬公共設施糾紛,牽涉全體社區住戶及建設公司權利及利益,常聽到坊間公設糾紛一拖好幾年仍懸而未決,甚至有住戶投訴無門的狀況。有鑑於此,本所將淺談公設糾紛之預防處理及公設減損估價,也歡迎各位先進朋友指教。

一、常見公設糾紛

(一)公共設施未按圖施工,亦即完工後成品、尺寸、規模、用途等等與預售時條件不一致。

(二)廣告不實,消費者於完工交屋時才知道沒有施作,讓消費者對於公共設施美好夢想破滅。

(三)公共設施產權分配所衍生的使用糾紛。

(四)公共設施適法性糾紛,即公共設施用途是否合法。

(五)公共設施點交糾紛。

二、區分所有權建物共有部分相關法規

圖片1

三、公設糾紛案例

張先生辛苦存了一筆錢,在新北市區買了一戶預售屋,就在新屋落成,管委會點交公共設施時,才發現當初建案在預售時廣告中強調的室內溫水游泳池法定用途是蓄水池、豪華健身房的法定用途竟是機車停車位,屬於二次施工的違章建築,因此未經主管機關核發使用執照,屬不合法使用,張先生相當不滿,便與其他住戶聯名,透過管委會提起集體訴訟。而建設公司則主張,在簽訂買賣契約時就已告知購屋者,部分公共設施會二次施工,且契約附件及同意書都有相關記載,未來買方不得請求賠償及費用,……雙方僵持不下,法院便囑託不動產估價師評估社區有無合法約定公設所產生的房屋價值減損。最後經由不動產估價師評估結果,法院權衡雙方權利義務,判定建設公司需賠償住戶部分金額,以作為社區公共設施減損補償

 

四、公設減損估價方法

關於公設減損估價,不動產估價師會蒐集附近有類似該項公設的社區、及沒有該項公設的社區交易案例,依照不動產估價技術規則進行比較分析,引用適當參數,再依個別情況修正調整。運用的估價方法主要為比較法、收益法:

  • 比較法

以比較標的價格為基礎,經比較、分析及調整等,以推算勘估標的價格之方法。

  • 收益法

勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的的價格之方法。

估價方法.png

五、結語:

公共設施糾紛及調解相當複雜又曠日費時,行政院內政部為加強預售屋交易安全,制定「預售屋定型化買賣契約範本」,以協助消費者在購買預售屋前,能更清楚了解自己的法律權利。消費者在購買預售屋時,要注意不要盡信廣告文宣,應以規劃設計圖為準,並了解共有部分項目、共用面積、持分分配狀況、注意公共設施是否符合使用用途,若公共設施產權為建設公司所有,也應謹慎考慮未來可能變動的風險,把握合約審閱期權利,為自身購屋權益把關。如此一來,萬一真的發生公設糾紛,才能快速了解局勢,透過有效管道申訴,求得最佳解方。

 

關鍵字:預售屋糾紛、公設糾紛、公設減損、不動產估價、預售屋定型化買賣契約、公設減損賠償、公共設施未按圖施工、共有部分點交、共有部分移交、集體訴訟、公共設施減損估價

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