容積代金—乳酪入誰家?

去年5月31日,臺北市議會三讀通過,廢止「容積代金3年落日條款」,意即維持「雙軌制」,未來建設公司要以容積移轉方式取得容積,其中50%容積須向政府購買、50%容積以捐贈公共設施用地作為交換。這一系列改革內容、爭議及其所代表真義為何,筆者將於此篇淺談容積移轉與容移代金的意義,以利各位朋友了解並歡迎指教。

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  • 容積代金爭議

「我現在這塊⼟地(公告現值)9%都賣不了!我去年標售開這個價就賣不出去!」、「全面容積代金買地的話,甚麼時候會輪到買我的地?」去年五月落日條款前,地主衝撞臺北市政府抗議,從地主憤怒的吶喊也點出容積代金制度仍有待改善之處,其主要爭議包含:

地主方:擔心容積代金制度實施後,只能參與政府標購土地或等待政府徵收,難以自由決定出售土地的時間和價格。

建設公司:認為容積代金金額過高,再者,容積代金審查時間至少需6至8個月,甚至超過1年,將吃掉正常利潤甚至變成虧本生意,誘因有限。

  • 容積代金制度的真義

事實上,容積代金制度是為了導正過去因實施公保地容積移轉產生的問題:

  1. 舊容積移轉名義上為捐公保地換取容積,實際上卻使得公保地落入懂得操作交易獲利的業者。
  2. 容積移轉換算公式瑕疵,產生不合理的高額容積。
  3. 新增容積大量灌入某些行政區,超過都市環境負荷,全民居住品質打折。

而容積代金的理念,則是由建設公司向政府提出容積需求,並繳納代金,繳納的代金將專款專用於向地主以購買公保地,全面照顧地主權益,真正達到容積歸公、限制都市可乘容受力、增額容積利益由全民共享的目標。

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  • 容積代金估價容移估價評估方法資料來源:臺北市容積代金估價報告範本
  • 容積移轉代金評估,含容積移入與未含容積移入之換算價值示意圖:

容積代金規劃計算示意圖


  • 結語:

容積代金雖回歸雙軌制,但台北市政府加速公保地取得的理念不變,並將持續敦促中央修訂容積移轉公式、規範容積移轉範圍與條件、研議公保地公開透明交易資訊。從舊制容積移轉至容積代金可看出,臺北市政府試圖將增額容積利益從少數的公保地中間商取回歸給地主及全民大眾,不僅可保障地主權益,更可改善都市環境,對建設公司而言以將本求利的觀點,把原來付給公保地業者的錢拿給政府間接向地主買容積,所受到的影響並不大。筆者以為,容積代金的立意是好的,在政府推動後續政策的同時,也應多加推廣讓更多民眾了解政策目的,讓乳酪真正回歸全民大眾。

容積代金法規整理表

關鍵字:容積代金估價、容積代金、容積移轉、容積移轉落日條款、公共設施保留地、公保地估價

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