危老重建之常見問題解析

重建前圖片3

資料來源:新北市政府都市更新處

1.危老首案動工,民眾參與度高

全台危老重建首例-新北市板橋區文化段,於今年九月底正式動工,依據新北市政府都更處核准資料顯示,此案取得獎勵容積40%,預計完工後將原本29棟屋齡30~40年老舊建築物,改建為地下4層、地上25層之電梯大樓。危老政策帶動老屋重建,不僅掀起危老重建推動師證照熱潮,本所近日亦接獲許多民眾來電詢問自家危老重建相關疑問,藉此機會統整幾個常見問題,與各位朋友分享交流。

2.危老重建常見問題

  • 重建前相關權利人有哪些? 價值怎麼分配?

重建前相關權利人包含地主、建物所有權人、他項權利人如抵押權、地上權等等。而重建前價值評估,則概分為土地及建物(房地結合體),其中區分所有建物價值評估,係先評估各樓層房地價,再以各樓層房地價為比例來分配土地價值。

  • 重建後建物價值怎麼算?

重建後建物價值估算,依照重建後建築規劃,如:店面、住宅、辦公室等等,參考同類型建築物之交易價格,運用比較法或收益法評估,再進行適當修正,如建物各別條件、道路條件、週邊環境條件等等調整率修正,則推得重建後建物價值。

  • 如何看地主與投資人(建設公司或出資地主)權益價值分配比例是否合理?

關於地主與投資人權益價值分配,不動產估價師將分別推算地主及投資人(建設公司或出資地主)投入成本,依據地主與投資人投入成本比例推估權益價值分配比例。

  • 地主投入成本:以比較法及土地開發分析法求得土地素地價格,加計相關費用及土地開發期間利息,求得地主投入成本,亦即土地成本價格。成本比例公式
  • 投資人投入成本:投資人為投資興建者,其開發費用應包含營造施工費、規劃設計費用、管理費、稅金及其他負擔、其他必要費用,並加計建築開發期間利息,可得投資人投入成本。圖片2
  • 以成本比例法計算雙方投入成本比,得以推估雙方重建分配價值比例之算式如下:公式
  • 是否需先請建築師畫圖,有差別嗎?

在申請危老重建計劃時,需提供建築師簽證的建築物配置及設計圖說,主管機關將依據設計圖說審核建築配置、退縮比例、容積獎勵等是否符合規定。

3.不動產估價師在危老重建的功能

危老條例雖省去繁瑣的審議程序,無規定需由估價師估價,反映出政府單位不介入重建分配的過程,將整合階段交由投資人及地主自行協調,依據本所經驗,重建分配比例往往是危老案成敗的關鍵,而不動產估價師的功能,在於能透過逐項釐清重建前後的產權及物理條件,針對重建前相關權利人價值、重建後建物價值、地主與投資人權益價值分配比例等項目計算詳細合理的分配,並依據地主挑選戶別總價進行找補,提供客觀的數據作為協商參考,不僅可保障所有參與者的權益、更能減少地主方與投資方疑慮,使得危老重建的協商過程更加順暢。

 

參考資料:臺北市都市危險及老舊建物重建不動產估價報告書範本

關鍵字:危老重建、危老條例、都市更新、重建分配、分配找補、老屋重建、不動產估價、權利分配

 

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