居住安全與利益,熟重?-談不景氣下建商與地主關係

生命&利益熟重

近年我國及鄰近國家,颱風、地震、海嘯…等天災頻傳,衍生出的山坡土石流、土壤液化…等問題,讓原本老舊和設計不良的住宅出現安全疑慮,而我國住宅屋齡逾30年的數量近400戶(如下表所示),佔全國住宅存量比達46.6%,而台北市的老宅比例更高達66.9%,未來這些老宅的數量只會加速增加,居住安全實為處於地震帶及風災首衝的台灣島國,需要嚴正以待的議題。

老宅統計

注:統計時間截至2017年9月底。
資料來源:內政部營建署、台灣經濟研究院產經資料庫整理,2018年2月。

都市更新停滯除了政府獎勵逐步縮減及需耗時多年外,更重要的是房市未來不如預期,當初建商與住戶簽訂的分配比例,若依約走下去很可能賠更多…,危老重建雖然符合條件即可直接申請,無需審議過程,卻仍需100%的同意,在房市未來不看好的情形下,建商投入會格外小心,但有重建需求的民眾仍為數不少,政府應以人民居住安全為刻不容緩的前題,積極鼔勵危老重建,更應協助消除民眾對建商的不信任。

        一般民眾總擔心建商佔他們的便宜,利用其資訊取得不對稱的情形,來簽定合建契約,筆者認為民眾只要明白建商的運作模式,若能再有公正第三方進行合理評估,作為分配的依據,應能化解誤會並搭起信任的橋樑,以下即針對建商經營運作模式及景氣好壞建商的實際獲利情形,由大架構進行說明:

【建商經營運作模式】

        在土地上蓋房或將舊房改建為新房,由前期的整合工作,中期的設計規劃、發包施工及預售規劃,到後期完工交屋及完銷,資金才能完全回收,建商再利用資金進行其它輪投入,整個過程耗時多年,更需整合多個合作廠商才能順利進行,經驗豐富的建商懂得找好的合作夥伴,好讓整個過程能順利進行(如下圖所示)。

房屋建造流程

【景氣好壞建商的實際獲利情形】

        建商為高資本支出的行業,最主要的原料:土地,通常透過向私人購買素地、或向政府標購土地,都會區因素地稀少,較多為與地主合建,建商負責所有建築相關成本,諸如營造工程費:包含拆除工程、建築工程(含景觀與設備工程)、機電工程、鑑價費用、鑽探費用、協助開闢公共設施相關費用…等,還有建築設計相關費用、廣告銷售行銷及管理相關費用、各種管理費:人事行政管理費、營建工程管理費、公寓大廈管理基金、開放空間基金…等、各種稅捐:印花稅、營業稅、地價稅、契稅…等、其它負擔:建築相關規費、周邊公有建築物維護費用…等及各種貸款利息。

        當景氣好時,建商多會利用槓桿操作,以獲取較高利潤,然而,在不景氣時,大多建商會趨於保守,拿出先前的獲利或降低獲利,以維持公司基本運作,說白了不景氣通常只能賺加工財。

建商利潤(景氣不景氣)

【居住安全刻不容緩】       

        人民居住安全刻不容緩,房市雖不景氣,政府民間仍應積極進行危老重建,儘量減少撼事發生,地主與建商若能開誠透明,善用專業第三方不動產估價師,以公正評價結果進行溝通,給建商該有的合理利潤,利用政府提供的優惠獎勵,才能加速改善危老,建構出讓民眾安全的居所。

關鍵字:建商獲利模式、房市不景氣、危老重建、老宅更新、都市更新、居住安全、公正估價、不動產估價師、不動產估價、危老估價

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