舊房子的土地,比新房子的土地不值錢?

房價、房地價、建坪價、土地與建物價格的分離

【房價、建坪價、房地價的概念】

都會地區地價昂貴,土地如果要建築使用通常會以興建公寓、大樓的立體化方式來建築多戶數高密度房屋,這種多戶數公寓大樓依民法799條規定稱為「區分所有建物」,區分所有建物因為土地是多人持分共有,不容易將土地及建物分開來計價,所以市面上統稱的房價或建坪價,即以建物面積為單位計算總價,土地持分面積不予考量,所以建坪價的概念即是內含了土地使用權利的建物價格。部分連棟式透天房屋雖然土地不是持分共有,但是仍然是以建物的面積為計價基準,畢竟買方購入這間房子實際使用的是建物的立體空間,土地只是建物的承載體而已。

為了避免誤會房價沒有計入土地的價值,在業界又有人將建坪價另稱為房地價。示例:一塊土地面積150坪的土地,地上建有5層樓雙併公寓一棟,總戶數10戶。假設二樓A戶建物面積32坪、土地面積持分15坪,建坪單價每坪40萬元,則買賣時總價為32坪×40萬元=1280萬元,土地面積未被考慮在內。因市場交易習慣如此,當有一天必須將土地與建物分離計價的時候問題就來了。

【都市更新、危老重建的立體地價與素地價】

都市更新、危老重建的時候因為舊建物已經老舊必須拆除,所以價值為零,剩下來的價值就是房屋拆除後的土地,以前段中的公寓為例,150坪的土地興建10戶住宅,多數地政士在辦理產權登記的時候,都會將每戶建物的土地持分按房屋面積分配,假設上述10戶房屋面積皆相同,那麼每戶房屋的土地就會都是15坪,如果按土地面積分配更新後房屋,則更新前一樓店面分到的新房子價值,將與四樓住家分到的新房子價值相等。試問讀者,若您是一樓店面的地主,您會同意按這樣子的比例分配嗎?當然不會!

所以這個時候就必須運用到立體化地價的概念了。首先,我們會將這塊建築基地視為素地,也就是當作地上沒有房子存在的可建築土地。然後計算這塊素地的價值,其次再評估10戶房屋更新前各戶的建坪價,將10戶房屋更新前的總價相加當作分母,每戶房屋更新更新的總價當作分子,以求算各戶房屋的價值比例,最後再與素地價格相乘,算出每一戶房屋更新前的土地價值。經過這個步驟所計算出來的地價,我們又可以稱為「立體地價」或「基地權利價格」,如下示意圖:

【政府課稅、徵收補償、公司會計列帳時,土地與建物價格的分離】

因台灣法制無論徵稅、徵收補償、會計列帳都是將土地與建物分開計價,課徵地價稅、增值稅的時候是以申報地價、公告現值為稅基來課徵地價稅及增值稅,而申報地價、公告現值目前都是由地政機關依每宗土地的條件訂定出來的,所以在徵稅、徵收補償、會計列帳時的土地價格是以房地分離方式,以房地總價扣減建物價格來求算土地地價的時候就會出現以下問題:

假設某縣市中山路旁的二棟相鄰透天房屋,A棟房屋屋齡5年、B棟房屋屋齡30年,基地面積相等、臨路條件、使用分區、地形等條件完全相等,理論上這二筆土地的土地地價應該要完全相等。但事實上,如果只有房地價格=土地價格+建物價格的觀念的話,計算出來的土地價格可能是不同的。如下表所示:

新房子的土地價比舊房子不值錢.

這是怎麼回事?有人會問,難道是建物的折舊算的不夠精準嗎?那我們試著把B屋的折舊加到極大值,乾脆不算建物價值了,把所有價值通通歸給土地,其結果是1100萬元÷土地20坪=土地每坪55萬元。B屋的土地價格還是低於A屋。

會有這個問題的產生,就是沒有把利潤的觀念考量進去。假使開發商取得一塊土地興建房屋出售,這間房子售價的組成將會是:(土地素地成本+建物興建成本)*(1+貸款利息)*(1+開發利潤)。而貸款利息及開發利潤遞減的速度,通常快於房屋折舊的速度,所以如果只有房地價格=土地價格+建物價格的觀念的話,就會有不同屋齡之間的房屋土地價格不相同的情形。

【結論】

  1. 區分所有建物的土地價格必須要有立體化的概念,一樓店面與樓上層的住家因為是同一構造物,所以二者的建物價值應該相同,土地雖然店面與住家的持分面積相同,但是土地權利價格是不相同的,甚至同一樓層的不同戶別因為採光、格局等條件不同,其水平土地權利價格也會是不相同的。
  2. 無論是透天厝或是區分所有建物,其價格的構成應該是(土地素地成本+建物興建成本)*(1+貸款利息)*(1+開發利潤),所以如果以房地價格-建物價格=土地地價,其計算結果是屬於基地權利價格,而屋齡較新的房子基地權利價格通常是高於素地地價的。
  3. 在日本及台灣會使用開發法求算土地價格,亦即前述都更、危老階段將建築基地視為素地,也就是當作地上沒有房子存在的可建築土地。然後計算這塊素地的價值,素地地價屬成本價值,無論地上房屋的屋況如何,相同條件的土地其價值都是相等的。

關鍵字:立體地價、房價、房地價、建坪價、區分所有建物、土地權利價格、基地權利價格、都市更新、危老重建

發表迴響

在下方填入你的資料或按右方圖示以社群網站登入:

WordPress.com 標誌

您的留言將使用 WordPress.com 帳號。 登出 /  變更 )

Google+ photo

您的留言將使用 Google+ 帳號。 登出 /  變更 )

Twitter picture

您的留言將使用 Twitter 帳號。 登出 /  變更 )

Facebook照片

您的留言將使用 Facebook 帳號。 登出 /  變更 )

連結到 %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.