土地價格的度量衡—基準地

圖2

前一陣子因為某個新聞報導,記者將「基準地價」誤聽為「精準地價」,以為政府繼房屋稅稅基「房屋評定現值」調高增加房屋稅賦之後,又要動土地的腦筋把土地的公告地價提高增加地價稅了,引起社會上一片的熱烈討論。

上週和大家談到以房地分離的方式求算土地價格的時候,有順道一提公告地價、公告現值(以下統稱公示地價)目前都是由地政機關訂定出來的。那麼地政機關又是用什麼方式訂定公示地價呢?公告現值可以拿來衡量土地的市價嗎?有沒有相對準確的公示地價呢?

台灣地政法規的現制,地政機關訂定公示地價的時候,是依照「地價調查估計規則」的規定作業的,與不動產估價師評估市價按照「不動產估價技術規則」是兩套不同的作業方法;地政機關評定公示現值是「區段地價」的概念,說白話一點就是在這區裡面不管各宗土地的條件如何,每宗土地的價格都是一樣的(如圖1),若是繁榮街道旁則會訂出「路線價」,這和「區段地價」的邏輯大同小異,只是「路線價」還會按各宗地條件加減調整,訂出稍有高低差異的價格。而區段地價定價的方式多數是採用區段裡的房屋買賣價格,取中位數用房地分離的方式算出來的,這一點上週講過房地分離沒有考量土地利潤及利息的錯誤認知,所以算出來的中位數土地價格也不會是正確的。更遑論地方政府為了施政目的(例如即將徵收或開發)刻意調高或調低公告現值的問題了。

(圖1區段地價示意圖)

圖1區段地價示意圖

(圖片來源:內政部國土資訊系統簡介網站)

而不動產估價師評估的是「宗地地價」,就是必須考量每宗土地的個別條件訂出不同的價格。在評估的時候必須採用二種以上的估價方法,如果是建地,則必須採用土地開發分析法將基地規模、時間、利息、利潤、興建成本、銷售費用、新成屋售價、車位售價、店面售價、免計容積等因素都考量進去,所以相較之下不動產估價師評估的宗地地價會比地政機關評定的公示地價要嚴謹且準確許多。

因為台灣評估公示地價的過程過於簡略可信度不足,所以近年來政府開始試辦日本政府評估公示地價時的基準地制度。今天就來跟大家談談這個日本人建立的土地價格的度量衡—「基準地」。

由基準地(日本稱為標準地)制度延伸評估公示地價的概念,跟測量學中的三角測量的概念是相同的。首先,日本國土交通省(中央級)會現在全國各地佈建基準地(點),統計至平成30年(2018年)全日本建置的基準地約三萬五千點,都道府縣(縣市級)、市町村(區級)也會在自己的行政區域內佈建基準地(點),而這些基準點會由政府委託不動產估價師評估(如圖2)。如前所述,不動產估價師評估的宗地地價過程要比地政機關嚴謹且準確許多,所以基準地地價就形成了度量衡的概念,在評估每宗土地的公示地價的時候,會把基準地的價格拿來按條件差異衡量各宗土地的價格(如圖3),且差異調整率由中央統一化,就可以避免人為操縱地價的問題產生。

 (圖2日本標準地價示意圖)

圖2日本標準地價示意圖

(圖片來源:日本國土交通省標準地查詢網站)

(圖3)以基準地價推估宗地地價

結論:

  1. 公告地價、公告現值除了用來課稅以外,許多的民事訴訟、徵收、買賣交易,還是會拿公告現值來當作比較的對象,因此公告現值評估的準確度對於社會的影響政府不應忽視。筆者就曾經看過一個真實的案例:某家族長輩過世留下為數不少的土地,兄弟姊妹因為不懂公告現值評估的過程,決定用公告現值分配每個人的應繼承土地,但某繼承人老是覺得自己分到的土地價值偏低,所以向筆者詢問公告現值的準確性,一問之下果真印證自己的懷疑是對的,但是繼承登記已經辦理完成,其他兄弟姊妹又不願意多給找補,於是當事人憤而提告,親手足反目成仇、對簿公堂。所以若能引進日本的基準地制度交由不動產估價師準確評估,就像在柏油路上畫上標線,大家依標線開車、走路不會碰撞在一起一樣,可以解決許多的紛爭。
  1. 日本的國土交通省、都道府縣都各自分佈自己的基準地、委託估價師計算基準地價格,當地方政府的評估結果與上級機關有顯著差異時,就需要有強大的理由說明其合理性,所以價格高低會有一致的邏輯性,因此建議台灣政府如果要實施基準地制度,也應該分層級佈點、彼此比較,避免不同縣市政府的地政機關各自為政,出現台灣試辦基準地查估時,非直轄市基準地價高於鄰近直轄市基準地價的不合理狀況。

關鍵字:地價基準地、不動產估價、土地徵收、土地開發、基準地價、路線價、區段地價、宗地估價

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