買房來當包租公划算嗎?

圖4

投資行為的基本概念:

理性的人們手上有資金的時候,想要從事一項投資行為一定會從幾個面向來衡量是否可以下手。第一點是投資這項商品流通性如何?例如投資未上市股票的流通性,就會比投資上市公司股票的流通性差。上市公司的股票只要買賣雙方價錢一致,透過電腦搓合幾秒鐘之內就可以完成交易了,未上市公司的股票則需透過較複雜的手續,而且出售的時候誰願意接手是很大的問題。

第二點是風險性,大家一定都聽過一個投資學的定律:「高報酬高風險、低風險低報酬」,風險與報酬是正相關的,風險趨近於零的投資商品我們又稱為無風險報酬,一般泛指國債或是郵局定存這種倒債率很低的投資商品,意思就是國家或是郵局垮台的機率相對比較低,而高風險的商品大概就像期貨、外匯這種一棟時間內漲跌掌握難度很高的投資商品。例如持有郵局定存一年、持有台積電股票一年、跟持有原油期貨一年他們的風險與要求報酬率的關係大概可以畫出下圖一:

螢幕快照 2018-12-21 21.42.06

中信不動產估價師聯合事務所 製圖

第三點我們還要注意這筆投資是不是易於管理,例如我們如果投資的標的是定存單或是股票,就不需要花什麼錢去管理維護這個標的,金融機構、集保公司會幫我們統一集中記存,但是如果我們投資的是一幅張大千的名畫,那麼就得考量是不是要為這幅畫買份保單以免失竊,可能還必須在家裡購置恆溫恆濕設備調節室內的溫度及濕度,以免這幅名畫受潮、破損,所以雖然投資藝術品隨著時間的拉長其價值會增長,但是維護的費用也是一筆不小的開銷。

第四點我們再來談談投資的增值性,以前面藝術品投資為例,雖然購買名畫需要花費為數不小的保險費和管理維護費用,而且持有名畫的期間除了自行觀賞或是有償借展以外,大概不會有什麼衍伸的報酬可以收取,但是因為藝術品的獨一性,隨著時間的拉長其交易市價的增值空間是相當可觀的,常常看見拍賣會上某些世界級大師的名作前後手的交易市價有數十倍至百倍的增長。

購房出租的投資分析:

有了投資應有的基本概念之後,我們就來分析一下購房出租是否是一個好的投資項目呢?以下我們舉本公司附近實價登錄買賣成交的二房一廳住宅為例,依實價登錄上的資料(如圖2、圖3):

圖2:

圖2

(圖片來源:實價登錄)

圖3:

圖3

(圖片來源:樂居網)

試算假設購入後出租所可能獲得的報酬情形計算如表1:

圖5

中信不動產估價師聯合事務所 製表

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中信不動產估價師聯合事務所 製表

結論:

經過上表的計算,我們可以得知購房出租的年收益率是0.46%,比郵局定存1.04%還低,而且變現性、風險性、管理難易程度都輸給郵局定存,唯一令投資人期待的就是房屋本身的增值性了,這一點就和投資名畫、投資期貨是相同的概念,資本利得(收租)並不是投資房地產的主要獲利來源,投資人期待的是房地產本身所帶來的資本增值,但是是否能如用以償呢?還是回歸到那一句投資學的基本定律:【高報酬高風險】

關鍵字:不動產估價、不動產投資、買房出租、購房投資分析、資本增值、資本利得

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