落跑建商為什要落跑?

從一個負面新聞開始:

2018年7月,新北市三重區傳出一起與都市更新相關的的負面新聞:地主與建商以協議合建方式實施都市更新,地主已經搬遷離開,更新前的舊房子也已經被拆除了,但是建商卻惡意撒手不管,以公司財務問題為由落跑留下爛攤子,逼的政府不得依法撤銷原通過的都更核定許可。讓地主成為最大的受害者,新房子蓋不起來、舊房子被拆了也搬不回去的尷尬局面。

今天我們就來分析一下為什麼會有落跑建商的事件發生。我們先來介紹市場上建築開發商興建一個建案較常見的作法,一是建商「購地自建」模式,二是地主提供土地不出錢、開發商提供建築資金與技術建築房屋的「合建」模式。當然還有地主出地又出錢,開發商純粹提供建築技術與營造管理的「委建」模式等等多種作法,不過為了簡化今天要說明的主題,我們就用上述新聞中,地主提供土地不出錢、開發商提供建築資金與技術建築房屋的「合建」模式來講解。

做生意的學問不是幾句話就可以講完的,而房地產製造業也就是建築開發這門生意內容更為複雜,除了投資金額非常龐大,能夠獲利還得考慮區域產品競爭、消費者偏好變化、建材原物料價格漲跌、工資成本調漲、政府法令改變、利率(資金成本)升降等等問題。而建築開發的期程又相當冗長,從開發期、工程期、到最後完銷結案順利的話需要三、四年的時間,如果是都更案整合困難加上審議期間長,花上十年以上的開發期更是常見,而景氣是會變化的,房價在十年的期間不可能沒有漲跌,於是建商能否「將本求利」這件事靠的就是盡量利用專業做準確的預測和不可知的運氣了。

售價、成本、利潤:

做過生意的人都懂得一個最基本的生意邏輯:「將本求利」。就是購買成本70元的原料,經過30元的生產加工費,再以售價130元賣出去。那麼這門生意的毛利潤就是30% 。〔130元-100元/(70元+30元 )〕= 30%。

我們把金額放大,地主拿市價7億的土地當作是原料與建商合建;建商投資3億元的營造費用、管理費、利息、稅金當作是生產加工費,假設當地房價每坪80萬元,興建完成後總銷面積可達1600坪,則總銷售金額是12.8億元,即毛利潤28% [12.8億/(3億+7億)] ,分配面積由地主與建商按成本比例共享:地主可分配1120坪[1600坪*7億/(3億+7億)]、建商可分配480坪[1600坪*3億/(3億+7億)]。

不過,當房價下跌時情況可能就會改變了:當房價下跌至每坪62.5萬元時,總銷售金額跌到10億元,此時銷售金額=原料成本+生產加工費,毛利潤為0%。建商的成本不會隨著降低,但是建商分配的480坪房屋只能賣到3億元剛好不賺不賠,佛心一點的建商會為了維持商譽當作做白工不賺錢還是咬牙把它蓋完。

  不過如果房價下跌至每坪59萬元呢?代表建商每蓋一坪房子就要倒貼3.5萬元,蓋完這個建案要倒貼 -1680萬元。試問各位讀者:殺頭的生意有人做、賠錢的生意誰來做呢?這時候就會出現落跑建商了!

  這時候再跟說一個大家都知道的一個專門做賠付生意的行業:「保險公司」! 筆者已推廣多年的都更保險概念(推廣初期房價年年上揚,故至今仍未被政府主管機關接受),我們不妨把建商投入的3億元當作是保險額度,在經過精算師的風險評估後計算適當的保險費率,致少確保當房價低於一定水準之後就算地主不賺錢,還有保險公司的賠付款,讓人願意把這個案子蓋完還給地主,讓地主有一個家可以回。

  懂得金融保險機制的讀者就會明白,保險公司因為存在再保險機制,所以賠付承諾的資金成本低於金融機構(銀行),更遠低於金融機構投資的建築經理公司 ,所以都更的續建保證除非是建立在都更保險的機制之上,很難以落實。

結論:

  1. 高報酬高風險,當房價走跌賠錢的機率高於賺錢的機率時,建商就會放棄與地主的合作承諾。
  2. 都更地主一直很在意的完工續建承諾只有加上保險公司的賠付機制才能落實, 建經公司的續建承諾充其量只是媒合下一個建商而已,賠錢的生意沒人做。要低風險低報酬、還是要高風險高報酬,大家還是得思考風險轉嫁與利潤之間的問題, 你認為都更案又適合哪一種呢?

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