我的房子參加危老重建,如何評估?

【案例一】

有建設公司來找我們這邊前後兩棟的房子談,說我們的房子可以申請危老重建,我們很樂意呀,但是要怎麼分,直接講個比例就要我們簽,感覺不踏實。

【案例二】

『我的一樓店面在馬路轉角,兩面臨馬路,租金收入高,權益價值怎麼會只有這樣,應該會比其他戶來得高才合理,不然我們這戶不同意改建』,一位持有一樓店面的地主王伯伯振振有辭地說著,面對開發單位多次拜訪,王伯伯的台詞始終如一。

危老條例上路至今,根據台北市建管處及新北市都市更新處統計,截至2019年6月,雙北市共核准85件,其中台北市43件、新北市42件,儘管危老改建10%時程容積獎勵期限109年5月9日已快到期,仍有許多個案因地主間權益價值分配意見不同而卡件,究竟重建前各地主及合法建物所有權人權益要如何評估?可參考前篇【舊房子的土地,比新房子的土地不值錢?】所提到,必須運用立體化地價的概念,立體化地價又可以稱為「立體地價」或「基地權利價格」。

在這裡,我們將重建前〈土地權益分配比例〉評估及〈重建後房地價格〉評估步驟簡單說明,並以圖示如下:

  • 【重建前估價步驟】

  • 【重建前合併前土地價值評估】

  • 【計算合併前地價比例】

  • 【重建前區分所有建物價值評估】

  • 【屋地不同人之處理】

  • 【合法建物基地使用權計算方式】

  • 【估價方法】重建前土地價值評估:比較法、土地開發分析法

  • 【重建後房地價值評估、地主與投資人權益價值分配】

  • 【估價方法】重建後房地價值評估:比較法、收益法

  • 【危老重建】我們可以如何協助您?

  • 重建前土地價值評估

  • 地主彼此間分配比例評估

  • 重建前區分所有建物立體地價評估

  • 重建前租金評估

  • 重建前特殊狀況之價值評估(屋地不同人、屋地持分不均等)

  • 重建後房地價值評估

  • 申請重建含特殊獎勵下之土地價值評估

  • 地主與投資人權益分配比例評估

  • 地主與投資人分配找補金額之參考

  • 地主與投資人雙方條件評估與建議

  • 估價報告書估價條件建議

  • 重建前特殊情形說明與建議

  • 房地模擬選配與價金找補試算

  • 容積移轉代金評估

  • 重建後各類型不動產市場分析

  • 特殊產品價格分析

  • 地主提出方案合理性分析

  • 投資人提出方案合理性分析

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