老舊工業區重現生機-「工業區立體化更新方案」

【案例一】

「我們最近看中一塊工業區土地,預計買來自建廠房,想知道它現在合理的價格、可申請多少容積獎勵、要繳多少回饋金?法規上有甚麼限制嗎?」

【案例二】

「我們在桃園的工業廠房要出售,已經有幾組買方在談,我們這個工業區未來還可以申請容積獎勵,想請你們評估土地價值多少?」

 

台商回流,工業區土地需殷切,其中地價漲幅最多的又屬北部工業區,因北部工業區開發得早,不僅公共設施及排水完善、近期又有桃園航空城等重大建設,是上市公司願意砸重金獵地首選,包含廣達購入桃園華亞園區土地、台達電買入中壢區萬坪廠房、英業達處分大溪廠房、大立光取得台中工廠…等等。為了協助廠商回台投資、提供產業發展所需空間並促進產業升級轉型,內政部積極推動【工業區更新立體化發展方案】,其適用範圍從去年三月核定的都市型工業區,進一步擴大至非都工業區,並於今年六月核定發佈,以期擴大效益,現在就讓我們來了解政策內容:

 

【法源】

  • 原獎勵投資條例
  • 原促進產業升級條例
  • 產業創新條例

【適用範圍】

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【容積獎勵與額度】

  • 新增投資:上限15%法定容積
  • 設置再生能源發電設備:上限5%法定容積
  • 捐贈產業空間或繳納回饋金:上限30%法定容積
  • 丁建用地總容積率上限400%(含前三項獎勵容積)

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【配套措施:落實公平正義原則】

圖片1

【目前公告經濟部管轄工業區名單】

  • 另有直轄市、縣(市)政府依法設立之工業區,經地方政府核可亦可申請。

圖片2

圖片3

【結語】

工業區立體化更新方案,簡單地說,就是鼓勵廠商投資、並獎勵節電,透過容積獎勵手段,強化土地使用效率,讓廠房可蓋得更寬更高以擴充產能,滿足創新產業發展時效上之需求,同時解決台商回流覓地不易之現況,並進一步促進產業升級轉型,好讓地盡其利、貨暢其流,此舉符合國土計畫法中「集約發展、成長管理」原則。然而,容積獎勵對於廠商實質上的投資效益究竟如何?仍須綜合考量工廠本身區位地點、產業性質、產業規模及關聯產業聚集程度等因素。若單純就不動產本身價值來看,在相同法規規範下,投入相同的投資金額以獲得相同數量的樓地板面積(獎勵容積),於南北兩地所產生的不動產價值差異卻非常大,其中增值效益的衡量,就是以有申請容積獎勵的土地總價值扣除廠商投入的總成本。

值得深思的是,廠商於南北兩地投入相同成本,所能獲得的不動產增值效益差異甚大,雖有五年內禁止移轉的配套措施,是否仍有失政策獎勵公平正義原則?現今北部工業用地一地難求,提高土地利用強度固然為一解決手段,而今增加工業用地之獎勵容積,應需同時加強落實列管及監督責任,以避免在供不應求的情形下,使得工業土地市場陷入炒作、失靈的反面結果。

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