【都市更新容積獎勵辦法】修法重點

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【都市更新建築容積獎勵辦法修正重點】

今年5月,政府配合「都市更新條例」的修正,同步修法「都市更新建築容積獎勵辦法」,本次修法最重要的改變就是將容積獎勵之規定與計算方式更加明確化、簡單化,大量降低容積獎勵申請的不確定性與時間成本,並增設新的獎勵項目提高申請機會,藉此鼓勵民眾積極參予都市更新。針對容積獎勵之意義及本次修法主要內容,條列說明如下:

【容積獎勵】

一棟建築物所佔基地面積及高度取決於其建蔽率及容積率的規劃,而容積獎勵的概念即在法定容積率之外給予更多的容積,亦即增加可建築的總樓地板面積,也就是在原本的基地上可以興建更多坪數的建物。

在劃定都市更新單元內的建築基地,開發實施者得依照「都市更新建築容積獎勵辦法」以及該基地所屬直轄市、縣(市)公佈之都市更新相關法令規定,列明欲申請之都市更新容積獎勵項目、額度與適用法令,向各縣市主管機關提出容積獎勵申請。

【獎勵係數】

都市更新獎勵係數指都市更新獎勵容基與基地法定容積的比值,舉例而言,若基地原法定容積可建築100坪樓地板面積,而都市更新獎勵容積是可增加30坪樓地板面積,則此時獎勵係數為30%。

【計算基地可建築容積】

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【新增容積獎勵項目有哪些】

「都市更新建築容積獎勵辦法」提供民眾申請之容積獎勵項目高達13項(詳如下圖所示),除此之外,亦授權各直轄市、縣(市)政府針對地方需求,另增訂容積獎勵項目。而本次修法新增之容積獎勵項目有5項,分別為:無障礙空間、耐震設計、安全性堪慮建築、智慧建築與地主、建商協議合建。

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【都更中協議合建v.s權利變換比較】

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協議合建及權利變換各有優缺點,以「協議合建」實施都市更新在時程上較快,但牽涉私契約權利價值分配部分,都市更新審議委員會就沒有審議的權責,也就是說,分配的方法是依照地主與建商簽訂的合建契約內容去分,該怎麼分是由雙方協定為準;而「權利變換」實施都市更新雖然時程較長,但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明,相關的估價、成本的提列,都會有政府來把關,保障地主的權益。所以哪一種方式對地主較有利,仍須視地主需求而。(資料來源:新北市政府都市更新處)

【結語】

在台灣,土地開發及建築需要遵守相關法令規定,透過容積獎勵制度,政府得以誘導建商或地主依循政策開發、以增進社會公共利益、落實環境保護,並據以補償受限制的地主。透過申請容積獎勵而增加的房屋可銷售面積,不僅能夠減輕土地開發所需負擔的成本、增加利潤,更能有效刺激建商投資都市更新案的意願,容積獎勵實為推動都市更新、改善居住環境並落實都市再生的一大助力。

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