想都更!現有房地產價值怎麼評估?

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圖片來源:內政部營建署2016出版之《打造幸福城市》

都市更新是國家與城市對於土地有計畫的再開發,有著改善都市空間環境、復甦都市機能、促進公共利益等功能,尤其對於城市轉型與改善防災機能、提升生活品質有關鍵性影響,面對全球化的激烈競爭,都市更新更是成為每個城市進化及蛻變的重要方向。

一、都市更新法源

中央法令依據如《都市更新條例》、《都市更新條例施行細則》等,而各地政府可依循母法,因地制宜制定作業要點與辦法,如:《臺北市都市更新自治條例》、《新北市都市計畫變更後申請辦理都市更新之處理原則》等。

依據《都市更新條例》第四條定義,都市更新處理方式分為以下三種:

(1)重建:指拆除原有舊建物,重新建築,安置住戶,改進公共設施。

(2)整建:建物改建、修建或充實設備,並改進區內公共設施。

(3)維護:指加強更新區內土地使用及建築管理,保持良好公共設施。

二、重建型都更

1. 更新地區與更新單元

主要由地方政府主管機關就整體環境全面評估,公告劃定更新區域、訂定或變更都市更新計畫,更新區域內可依政府公告基準劃定更新單元;土地或建物所有權人可向主管機關提議劃定地區,又稱自行劃定更新單元

2. 實施主體與方式

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3. 分配方式圖例

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4. 事業計畫流程簡圖

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5. 權利變換計畫流程簡圖

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三、都更估價基本流程

1. 專業估價師於都更中的角色

依據《都市更新條例》第五十條明定:「權利變換前各宗土地、更新後土地、建築物及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值,由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定之。」由此可見不動產估價師在權利變換的過程中,擔任公正客觀的第三人角色,提供專業服務,評估更新前後不動產的權利價值,供地主與實施者作為價值分配和領取補償金的基礎。

2. 權利變換價值評估過程

*中信不動產估價師聯合事務所製圖

3. 估價技術規則圖解

(1)合併前地價比例(技術規則§125):

權利變換前若有地上建物,估價時將以土地價格按房地總價值的比例分配給各所有權人,因此可得出各地主間所佔價值比例。

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(2)區分所有建物基地權利價低於素地價,以素地價計算(技術規則§126):

若計算區分所有建物的價值後,其價值低於素地價格,則將以土地總價值來分配為地主的權利價值。

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現今都市更新案件順利通過重建仍有難度,據臺北市政府都市更新處統計,主要有三項問題成為更新阻礙,分別是:地主住戶對實施者的不信任、個別住戶與業者協議不透明、投資者對權益的不確定性,是造成推動過程中延宕的最大主因。故藉由不動產估價者的專業服務,精確計算權利價值分配,扮演實施者與民眾間客觀的資訊提供者,將是促進更新計畫不可或缺的一員。

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