公司租賃的不動產需要評估價值嗎?

IFRS16

圖片來源:https://www2.deloitte.com/tw/tc/pages/risk/articles/ifrs16-leases.html

因應了IFRS16的發布,企業藉由租賃取得之使用權資產,將評估其價值後在財報中揭露,如此可減少企業間在財報上比較基準的不一致性,而更易於大眾及企業本身決策和規劃。

一、使用權資產準則與法規

1. 國際財務報導準則

依據IFRS 16租賃規定建議:「於開始日,承租人應按成本衡量使用權資產。」、「承租人應於財務狀況表中列報或附註中揭露:使用權資產(與其他資產分別列示)。」

2. 《公開發行公司取得或處分資產處理準則》

我國於準則中明訂需估價之情形如下,第九條:「交易金額達公司實收資本額百分之二十或新臺幣三億元以上者,應於事實發生日前取得專業估價者出具之估價報告;……交易金額達新臺幣十億元以上,應請二家以上之專業估價者估價。」第十四條:「與關係人取得或處分資產,交易金額達公司總資產百分之十以上者,亦應依前節規定取得專業估價者出具之估價報告或會計師意見。」

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二、使用權資產計算方式

1. 資產計算簡式

承租人於租賃期間的使用權資產支出成本=出租人的有效總收入,將租賃期間的有效總收入與折現率評估計算後,即為使用權資產價值。

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2. 折現率估算

依IFRS 16建議:「於開始日,承租人應按於該日尚未支付之租賃給付之現值衡量租賃負債。若租賃隱含利率容易確定,租賃給付應使用該利率折現。若該利率並非容易確定,承租人應使用承租人增額借款利率。」因此應以租賃隱含利率決定折現因子,並以市場萃取法為原則。

(1)收益資本化率=數個比較標的之有效總收入/ 價格

(2)現金流量期間之年租金成長率物價年增率

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3. 影響因素圖

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三、租賃類型評估方法

1. 新訂租約

依《不動產估價技術規則》第132條評估方法如下:

(1)以新訂租約的租賃實例作為比較標的,運用比較法評估。

(2)以勘估標的的價格乘租金收益率,再加計必要費用後,評估其淨收益。

(3)勘估標的在一定期間內的淨收益,再加計必要費用後,可用於分析企業經營的總收入。

2. 續訂租約

依《不動產估價技術規則》第133條評估方法如下:

(1)以續訂租約的租賃實例為比較標的,運用比較法評估。

(2)勘估標的之價格日期以正常價格為基礎,乘續租的租金收益率,再加計必要費用,評估其淨收益。

(3)勘估標的的原契約租金的淨收益,就租金變動趨勢調整後,再加計必要費用評估。

(4)分析勘估標的的原契約租金與市場租金的差額,其中應歸屬出租人的適當部分,加計契約租金。

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因此專業估價者將以獨立的第三方角色提供估價報告或意見書,並維持自身的合理性、正確性及獨立性,以適切的規劃和妥善的資料蒐集,為客戶提供最專業的價值評估。

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