投資性不動產公允價值評價

投資型不動產評價

為配合國際會計準則理事會發布IFRS17「保險合約」,要求保險公司忠實表達保險契約之公允價值,金管會同步於今年修正相關準則,進一步檢討保險業帳列投資性不動產之公允價值評估適用條件,確定投資性不動產公允價值未來回歸「IAS40」及「證券發行人財務報告編制準則」規範,得採收益法或成本法評估。

本篇將投資性不動產分類原則、適用範圍及修法後之後續評價方式,說明如下:

一、投資性不動產定義

投資性不動產係指以賺取租金、等待資本增值、或兩者兼具為目的而持有之不動產。其主體包含以所有權人角色持有所有權、或以承租人角色持有使用權之不動產,客體則包含土地、建築物之全部或一部分,或者兩者皆有。但不包含不動產供以下使用者:

(一) 不動產用於生產或提供商品或勞務、或供管理目的。

(二) 不動產於正常營業過程出售。

二、如何區別投資性不動產或自用不動產?

依據IAS40之不動產分類原則,主要以企業持有不動產之目的為判斷原則,說明如下:

(一)企業持有不動產目的為一種用途

類型

(二)企業持有不動產目的為多種用途

企業持有不動產,一部分出租賺取租金或等待資本增值屬於投資性不動產,其他部分作為自行使用部份屬於自用不動產,此時應判斷是否符合下列兩種情況,始能歸類為投資性不動產:

  1. 各部分若可單獨出售,或可以個別融資租賃方式出租部份,可視為投資性不動產。
  2. 各部份無法單獨出售時,判斷不動產作自行使用部分情況不重大時,則視為投資性不動產。

(三)企業提供附加服務予承租人

若企業提供予客戶之附加服務對於整體協議係屬不重大,則企業應將該不動產視為投資性不動產;反之,若企業提供予客戶之附加服務對於整體協議係屬重大,則該不動產應視為自用不動產。例如:企業出租辦公室予客戶使用,一併提供IT服務、秘書服務或清潔服務等等。

三、保險業之投資性不動產後續評價方式

民國109年5月11日公告修正「保險業財務報導準則」,其中有關於保險業持有投資性不動產後續衡量方式,符合以下兩條件者,其後續得採收益法衡量其公允價值,不符合者則採成本法認列。

  • 出租率達六成。
  • 年收益率達中華郵政二年期定儲小額存款機動利率加5碼(目前為2.095%)。

並修正相關配套措施、估價方法及計算參數準則,主要內容如下:

(一)公允價值評價應採收益法或成本法。109年5月11日修正前,原帳列投資性不動產已採公允價值模式者,不在此限。

(二)投資性不動產訂定超過一年以上租約,應採收益法評價。並規定依現行租約計算現金流量、分析期間不得超過物理耐用年限、折現率以最低年收益率為下限。

(三)投資性不動產未訂定超過一年以上租約、或契約終止、解除、失效等已超過一年以上者,應採成本法評估。

公允價值修正

本次修法前,原帳列投資性不動產後續衡量已採用公允價值者,考量財務報告前後年度一致性及可比較性,得沿用原方法估價;至於新購置、重分類或首次改採公允價值者,應依本次修正規定。

四、結論

投資性不動產採公允價值評價,其價值增減將表達於損益表,影響企業的獲利表現;若採成本法認列,則無未來增值利益,並須每年提列折舊。此項會計政策之利弊優劣,難以一言蔽之,須同時考量大環境在政策面、經濟面、不動產市場供給需求之變動,最終回歸公司治理之裁量範圍。可確定的是,透過主管機關法令及監理要求的提升,將有助於財報使用者能更準確地掌握數據,並作出有效決策。

發表迴響

在下方填入你的資料或按右方圖示以社群網站登入:

WordPress.com 標誌

您的留言將使用 WordPress.com 帳號。 登出 /  變更 )

Google photo

您的留言將使用 Google 帳號。 登出 /  變更 )

Twitter picture

您的留言將使用 Twitter 帳號。 登出 /  變更 )

Facebook照片

您的留言將使用 Facebook 帳號。 登出 /  變更 )

連結到 %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.