房屋有瑕疵怎麼估?

購屋相較其他商品而言金額甚鉅,因此對一般大眾來說買房為人生大事,然而若是在買賣前未詳細了解房屋資訊,則有可能交易到瑕疵房屋,造成財產重大損失,所以買賣過程中釐清屋況,交屋後確實掌握是否有瑕疵情形,才能及時把握自身權益。

一、不動產瑕疵類型

以下簡介幾種常見的瑕疵不動產種類:

1. 海砂屋:依據國家標準CNS3090的定義,指的是混凝土氯離子含量超過標準值(3kg/m3)。常見的問題如:牆壁及天花板混凝土剝落、鋼筋外露鏽蝕等。

海砂屋

2. 傾斜房屋:房屋產生傾斜問題,可能因建築物施工不良、使用不當、或鄰近工程施工影響及天然災害等,影響房屋結構安全,需專業土木技師及結構技師等鑑定評估。

3. 凶宅曾發生兇殺、自殺等非自然死亡事故之房屋,一般俗稱為「凶宅」。據內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋,賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及其附屬建物),曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生,而死在其他樓層或中庭);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅,並不包括同棟大樓其他的房屋。

凶宅

4. 漏水屋:據內政部統計,2019年房屋糾紛以漏水問題案件量最多,而可能原因如設計不良、施工缺失、天然災害及建材老化等。

漏水(圖片來源:自由時報)

5. 地震宅:臺灣因天然災害頻繁,據內政部《災害後危險建築物緊急評估辦法》規定,建築物經緊急評估結果有危險之虞者,會在建築物主要出入口,張貼紅單或黃單的危險標誌。標示紅單是指,建築物主要結構出現損壞或傾斜達一定程度,容易致生危險者;黃單則是非主要結構如天花板等出現損壞,需限期內辦理修繕、補強或拆除。

地震屋

6. 爐碴屋:煉鋼爐碴若摻入混凝土中充作砂石原料,蓋出的爐碴屋在耐震性能使用年限等結構安全問題上令人憂心,由於爐碴中含有大量游離氧化鈣,遇水後容易膨脹,造成混凝土表面剝落

爐碴屋

二、不動產價值減損概念

依《民法》第354條:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」

物之價值瑕疵價值公式

價損示意圖

三、瑕疵估價

汙名汙損顯著性評估結果整理

瑕疵估價期許

發表迴響

在下方填入你的資料或按右方圖示以社群網站登入:

WordPress.com 標誌

您的留言將使用 WordPress.com 帳號。 登出 /  變更 )

Google photo

您的留言將使用 Google 帳號。 登出 /  變更 )

Twitter picture

您的留言將使用 Twitter 帳號。 登出 /  變更 )

Facebook照片

您的留言將使用 Facebook 帳號。 登出 /  變更 )

連結到 %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.