保險業投資性不動產衡量修正QA重點

金管會檢討保險業帳列投資性不動產後續衡量選用公允價值模式之適用條件,並已於109年5月11日公告修正「保險業財務報告編製準則」規範;並於109年6月3日釋出採公允價值模式之適用疑義問答集(Q&A)。

一、 修正內容說明

1. 「保險業財務報告編製準則」第六條修正內容

配合本次第九條關於投資性不動產之後續衡量得採公允價值模式,自109會計年度起開始施行,若保險業於會計年度後,變動會計政策或會計估計事項,不限於變動保險負債會計政策,而是包含所有會計變動

同時刪除關於會計年度開始日後自願於法規調整施行當年度,改變會計政策者得採向主管機關備查之規定,投資性不動產之後續衡量採公允價值模式者,應依此次修正規定向金管會申請核准

2. 「保險業財務報告編製準則」第九條修正內容

主管機關108年度保險負債公允價值衡量評估之流動性貼水已參照國際標準訂定,規範投資性不動產配合採用公允價值評價,並廢止103年3說21日採公允價值模式之選用條件令。

第三項第十二款修正有關投資性不動產評價之相關規定:

(1) 考量保險業資金運用需符合即時利用並有收益原則及估價實務,並明定投資性不動產之公允價值,如符合即時利用並有收益者,且已訂定超過一年以上之租賃契約應採收益法衡量外,其餘(包括未開發土地)應採成本法衡量,並明定採行收益法之相關估算方法。

(2) 本次修正適用首次後續衡量採用公允價值者,至於後續衡量已採用公允價值者,得沿用原方法估價,並依原第三項第十二款第二目之七規定,應以正常價格作為公允價值評估之依據,不得以限定價格、特定價格或特殊價格進行評估而新購置或重分類之投資性不動產標的,仍需適用本次修正規定。

二、圖解

圖3

三、Q&A重點

Q1:本次修正準則所稱的「收益法」及「成本法」其應用原則為?

A1:是指依不動產估價技術規則及各項估價技術公報所訂之估價方法:「收益法」之估價計算參數需依準則規定辦理;「成本法」之估價不得採用土地開發分析法

Q2:投資性不動產若出租率非100%時如何認列?

A2:適用標的範圍需依個別合約判斷。租約超過一年以上,應採「收益法」評估;空置且無租約、或租賃契約終止、解除、失效等超過一年者,應採「成本法」。

圖4

Q3:投資性不動產於修正後轉換用途,如何適用本次修正準則?

A3:應就實際轉換用途之部分,以公允價值認列。

圖2

Q4:國外之投資性不動產資產,是否適用本次修正規定?

A4:可由國內估價師參照國外估價師之估價結果,依照本準則規定修正參數出具估價報告,並以不超過其估價結果為前提下,可採用國外較低之公允價值認列

Q5:如估算投資性不動產公允價值時,租賃契約之剩餘租期小於分析期間時,應如何後續衡量其公允價值?

A5:收益法分析期間沿用原租約內容之剩餘期間進行評價。

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