實例分享:估價師如何協助您分割共有物

一、案例分享

<情境1:垂直建物分割>

台中市豐原區火車站旁坐落一棟三層樓透天厝,老鐘為該透天厝的單獨所有權人。老鐘年歲已高,於某日壽終正寢,於是該棟透天厝就由老鐘的三個兒子(大鐘、二鐘、小鐘)共同繼承,兄弟三人對透天厝的應有部分都是 1/3。經過協議後,大鐘分配到一樓,二鐘分配到二樓,小鐘分配到三樓。

Q:每層樓之價值有所差異,在鐘家兄弟三人的應有部分都是1/3的情況下,三人彼此之間該如何進行找補?

A:

繼承人應有部分所分配之樓層估價師估定價額找補結果
大鐘1/31F500萬所配樓層價值較高, 須補給小鐘100萬
二鐘1/32F400萬所配樓層價值恰為 估定總價1/3,不須進行找補
小鐘1/33F300萬所配樓層價值較低, 須收受大鐘100萬

<情境2:水平建物分割>

新北市板橋區某住辦大樓第二層樓原先規劃做為商場使用,A.B.C…G等七人看好該商場未來的收益,所以各自買下了商場內的攤位,期望未來有所收穫。過了幾年,A.B.C…G等七人發現,商場的生意沒有原本預計的活絡,攤位收益沒有達到期待值,經過討論後決定將攤位改裝,作為分租套房使用。於是,商場攤位被另外分隔出大小不同的數間房間,並出租給多人。如今,七人對第二層樓的共有現況有所爭議,某些人想要分割二樓產權、某些人則想要維持共有的現況,兩方經過協議後無法取得共識,於是A.B.C…G等七人決定訴請法院裁判分割該住辦大樓第二層樓。

Q:已知A.B.C…G等七人當中,只有三人擁有部分基地土地的所有權,並且商場攤位在另行分隔成分租套房後,各個套房的採光通風有明顯的差異,有些房間為無光線的暗室,也有雙面採光、採光佳的房間。對於套房來說,採光通風將會影響套房價值,在各房間價值不一致的情況下,七人之間該如何進行找補?

A:

共有 應有 部分所有房間特徵估價師 估定價額找補結果
A1/28兩面採光 位置佳 通風良好300萬所配房間價值較高, 須補給他人71萬
B7/28單面採光 位置稍差 通風尚可1,400萬所配房間價值較低, 須收受他人212萬
C2/28單面採光 位置尚可 通風尚可450萬所配房間價值較低, 須收受他人10
D3/28兩面採光 位置尚可 通風良好825萬所配房間價值較高, 須補給他人133萬
E6/28無採光 位置稍差 通風不良900萬所配房間價值較低, 須收受他人482萬
F4/28兩面採光 位置佳 通風良好1,200萬所配房間價值較高, 須補給他人278萬
G5/28兩面採光 位置尚可 通風良好1,375萬所配房間價值較高, 須補給他人222萬

二、共有不動產分割的種類

1. 協議分割

(1)需要在全部共有人都同意時,才能進行協議分割。

(2)協議分割後,共有人可以請求依協議內容對於共有物進行

(3)經過地政事務所辦理權利變更登記後,協議分割才會具有法律效力。

(4)協議分割的方法:法律對於協議分割的方法沒有明確規定,只要全部共有人同意後,就可以按照協議內容對於共有物進行分割;實際操作上,多會參考民法對於裁判分割所規定的方法(詳見下方裁判分割的內容)對共有物進行協議分割。

(5)調處分割:屬於協議分割的一種,當共有人無法取得共識,卻又不願將分割之事鬧上法庭時,可以向直轄市、縣(市)不動產糾紛調處委員會申請辦理調處分割,讓第三方專業公正人士居中協調,增加共有人達成共識的機會。

2. 裁判分割

共有人不能協議決定分割方法,或協議後共有人拒絕配合協議分割內容時,法院會受理任一共有人的請求,以判決的方式對於不動產進行分割。

(1)不能協議的樣式,包括協議不成立(ex:共有人對於分割方法之意見不一致)及協議不能(ex:共有人行蹤不明或重病、共有人佔有共有物因此拒絕他繼承人之分割請求)。

(2)裁判分割的方法:

原物分配

② 價金分配

把不動產的全部部分出售,以所出售後獲得的金錢分配給各共有人。

代償分割
全部不動產分配給共有人當中的一人或多人。針對沒有分配到不動產或少分配到不動產的共有人,則以金錢來補償。
(*只有在不動產以原物分配進行顯有困難的時候,才能使用代償分割來分配。)

(3)共有人一樣的數筆不動產,可以請求法院將不動產合併分割
(*但是,如果法院覺得合併分割不適當,法院還是可以拒絕將不動產合併分割。)

三、共有樣態與處分方式

請參閱本所前篇專欄文章:分割共有物,怎麼估價?

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