我家的建地有面臨道路,實際上卻是裡地?!

小林公司,經營數年後存了一筆錢,在新北市購置一筆商業區土地想要在土地上蓋自用辦公室,於是前往城鄉發展局欲申請建築線指定,好申請建造執照來蓋房子。
沒想到,指定後的建築線卻並非與小林公司的土地相接,小林公司的土地與建築線中間出現了間隙畸零地,小林公司的土地變成裡地。
沒有建築線相臨,就無法申請建築執照,小林公司該如何解決眼前難題?

我家的建地地籍圖上有面臨道路,實際上卻是裡地!

要在土地上開發建築房屋,除了土地使用分區屬建地容許您開發建築以外,土地有鄰接建築線也是必要條件之一。建築線是按照道路境界線劃設而來,正常情況來說,於都市計畫所界定的計畫道路中,都市計畫道路境界線應相當於地籍道路境界線。然而,實務上卻經常存在著例外情形。

因為都市計畫道路境界線與地籍線分屬二個不同的管理機關,都市計畫樁位為都市計畫機關管轄;地籍線樁位為地政機關管轄,按理道路境界線(建地與道路的界線)應該要與地籍線貼合,但實務上卻時常存在都市計畫道路境界線地籍線不重疊的情形。當地籍圖上的道路窄於都市計畫圖上的道路時,將使鄰接該道路的建地從臨街地變成裡地,建地與建築線之間隔著一塊畸零地,導致建地無法順利建築房屋。 這樣的情況影響土地所有人的權利甚鉅,不可不當心。本所整理出購買建地時需要留心之處、都市計畫線與建築線不重疊的情況土地所有權人的解決方式,提供給各位好朋友參考。

依所有權類型之解決方法

情況1:畸零地為公有

救濟方式:小林公司可以向國有財產署申請購買公有畸零地並將之與其土地合併,使建築線與自己的土地相連接。

畸零地價格決定:

  • 國有財產署將自行估價或委託不動產估價師等專業估價者評估價格。
  • 將以合併後範圍的整體土地使用效益進行價格的評估。
  • 需要考量畸零地的臨街面寬臨路條件等情形進行價格的調整。

※若民眾無法接受國產署決定的畸零地價格,可以檢附載有第三方專業估價師對於該畸零地所估定價格的估價報告書,向國產署訴願,使國產署對於該畸零地價格重新斟酌修改,以取得合理的畸零地讓售價格。

情況2:畸零地為私有

救濟方式:與畸零地地主協調購買畸零地,購入畸零地後與自身土地合併,使建築線與自己的土地相連接。

畸零地價格決定:按照市場機制,由買賣雙方協議決定

※若有私人畸零地地主獅子大開口、開價過於離譜的情形,建議可尋求第三方專業估價師協助對於該畸零地估定合理價格,做為協商依據;協商不成,可至鄉鎮市區公所的調解委員會協助處理紛爭

購買土地時應注意的事項

  1. 查閱地籍圖,確認土地鄰接的道路用地相連接的情形。
  2. 確認該筆土地已鄰接建築線,若無法確定建築線,務必向建管機關申請建築線指定,取得土地後才能順利申請建照建築房屋。
  3. 確認土地使用現況、土地權狀權利面積大小與買賣契約上內容一致
  4. 確認土地權狀的真偽權狀所載為最新資訊,以確認無任何限制登記事項與他項權利設定於該筆土地上。

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