房屋傾斜的折價

阿信一家住在某五層公寓的五樓。某天,阿信看著兒子在地上把玩彈珠,意外發現:彈珠無法靜止於地面,並且會一致的往左方下滑。阿信開始納悶:彈珠怎麼會無法靜止在地面上呢?難道地面不是水平的嗎?此時,阿信心裡湧起了一個念頭:難道我家公寓是傾斜房屋嗎?

阿信懷疑自家公寓因為鄰地施工而造成土壤移位,使阿信家從垂直端正的公寓變成傾斜公寓,於是向施工單位提出疑問。施工單位於施工前即有聘請專業團隊對阿信公寓進行鄰房鑑定,鑑定報告顯示阿信家的公寓在施工前即有些微傾斜,公寓傾斜的責任不在施工單位身上。

詳閱自家公寓的不動產買賣契約內容後,發現契約並無提及該公寓有傾斜的事實。為了釐清公寓傾斜的賠償責任,阿信決定向公寓原所有權人提起訴訟,交由法院判斷傾斜屋責任以及賠償金額。

要確認賠償金額,就必須確認房屋傾斜前後的價值,以計算傾斜造成的價格落差,阿信才能順利取得合理公正的賠償。

那麼,傾斜屋值多少?該怎麼估算傾斜屋的價值呢?

傾斜屋的安全疑慮-房屋一旦出現傾斜的狀況,將面臨以下潛在問題:

  1. 建築結構損壞
  2. 耐震程度下降
  3. 居住安全受損
  4. 房屋價值減損
  5. 出租出售困難

房屋傾斜率亦可判斷您的房屋結構是否安全
※ 傾斜率<1/200:房屋雖有傾斜,但仍在安全範圍內。
※ 1/200≦ 傾斜率 ≦1/40:房屋出現安全疑慮,須視傾斜程度,對房屋進行不同程度的修復補強
※ 傾斜率>1/40:房屋有明顯的安全疑慮,建議重建

瑕疵不動產估價—傾斜房屋值多少?

在不動產市場中,交易量最多的當屬房屋功能正常、無重大瑕疵的房屋,此類房屋在價值的評估上,大多可以經由過去的市場交易行情、成本衡量來估算出合理的價值。然而,若是房屋有瑕疵時,不動產交易市場可供參考的相似情況案例少之又少,此時又該如何評估該瑕疵房屋的價值?本所以傾斜房屋為例,向您介紹估價師在遇到具有瑕疵的房屋時,如何評估其價值。

瑕疵所造成的不動產價值減損

不動產瑕疵所造成的價值減損,可以分為修復成本(技術性貶值)及污名價損(交易性貶值)兩種類型。修復成本是指:以技術修復瑕疵所需支出的成本,即是修復成本。汙名價損則是指:瑕疵不動產縱使經過修復後,市場上仍會因為曾經有過瑕疵而對該不動產的功能具有疑慮,無法以正常不動產價格來買賣,就算不動產經過修復後的功能已正常齊全;不動產被汙名化的情形所帶來的減價,就是汙名價損。

換句話說,我們可以用等式來表示不動產瑕疵所造成的價值減損:價值減損=修復成本+汙名價損

估價師如何評估瑕疵不動產價值—以傾斜屋為例

在評估瑕疵房屋時,首先要釐清估價師需要下功夫評估的是哪個部分。以傾斜屋為例,一般來說傾斜屋的修復成本需要透過專業測量單位評估才能確認,如土木技師公會、台灣營建研究院…等;然而,除了修復成本以外,如前所提及,價值減損還有汙名價損的部分無法確認,因此,汙名價損是不動產估價師要負責評估之處

在定調估價師必須評估的部分後,估價師便會斟酌傾斜屋的傾斜情形,並考慮現時狀況,透過科學客觀的公式將傾斜屋對應的汙名價損計算出來,最後求出公正合理的傾斜屋價值。

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