都市更新後,房地合一稅怎麼算?

一、不動產新舊稅制比較

為了落實居住正義,並使社會資源分配合理化,實踐實價課稅,政府於民國105年1月1日實施房地合一所得稅制度。

一般來說,民眾若出售在105年1月1日以後取得的房地產,除了特殊情況外,都需要於交易後按實際買賣價格申報並繳納房地合一所得稅;然而,若是出售在104年12月31日以前取得的房地產,那麼就不用被課徵房地合一所得稅,按照舊制度來分離繳稅即可。

二、都更後,房地交易怎麼課稅?個人V.S.營利事業

都市更新後的產權取得時間點認定甚為複雜,因不同的身分而有所差異。有鑒於此,若僅以一套規則對應所有的都市更新權利關係人有失公平,故於房地合一所得稅方面,政府針對不同身分別的權利關係人(個人、營利事業)規劃了相異的稅制規定,請見下圖。

三、課稅時點實例解說

讓我們藉由都市更新實例,分別以個人及營利事業身分的角度說明:自都更中分回的房屋,於實際情形中應該繳納的稅負,以及與適用稅率相繫的房地持有時間

(一)個人(土地所有權人)

1. 應繳稅負

於交易從都更中分回的房地後,個人應繳稅負:(1)土地:土地增值稅。(2)房屋:房地合一稅。

2. 持有期間

根據「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第五點,個人以自有土地與營利事業合建分屋所取得之房屋,應以該土地之持有期間為準。

在出賣人為個人的情況下,房屋持有時間為A時點至C時點,約為39年。

(二)營利事業

1. 應繳稅負

於交易從都更中分回的房地後,營利事業應繳稅負:(1)土地:土地增值稅、房地合一稅(土地增值稅為成本減項可扣除)。(2)房屋:房地合一稅。

2. 持有期間

根據「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第四點,營利事業實施都市更新事業,依權利變換取得都市更新後之房屋、土地,其房地取得日之認定,為都市更新事業計畫核定之日

在出賣人為營利事業的情況下,房地持有時間為B時點至C時點,約4年。

(三)房地合一所得稅適用稅率(修法前後統整表)

四、稅賦優惠之比較—都市更新v.s.危老條例